Wohnungsbau

[Jan Bruns]

Hallo.

Hat jetzt nicht so wirklich viel mit Architektur, geschweige denn
Wissenschaft zu tun, aber vielleicht kann mal schnell jemand mit
javascript-fähigem Browser 'nen kurzen Blick auf diese allgemeine
Mietbau->Mietzins Kalkulation werfen, und mir sagen, ob da noch
grobe Fehler herausstechen (ich habs nicht so mit Finanzthemen,
und habe in Ermangelung von Finanzen auch echt wenig
Erfahrungsewerte).

Und bestimmt habe ich auch noch Fehler drin, die ich meinem
Wissenbereich zuordnen muss.

http://abnuto.de/jan/mietbau/bauk.html

Sieht ja z.B. sehr seltsam aus, wie da die Miete nach 50 Jahren
plötzlich sprunghaft fällt, aber so stellt sich der Gesetzgeber
das wohl vor, oder sehe ich das falsch?

Gruss

Jan Bruns

[Robert Pflüger]

Post by Jan Bruns
Hallo.
Hat jetzt nicht so wirklich viel mit Architektur, geschweige denn
Wissenschaft zu tun, aber vielleicht kann mal schnell jemand mit
javascript-fähigem Browser 'nen kurzen Blick auf diese allgemeine
Mietbau->Mietzins Kalkulation werfen, und mir sagen, ob da noch
grobe Fehler herausstechen (ich habs nicht so mit Finanzthemen,
und habe in Ermangelung von Finanzen auch echt wenig
Erfahrungsewerte).
Und bestimmt habe ich auch noch Fehler drin, die ich meinem
Wissenbereich zuordnen muss.
http://abnuto.de/jan/mietbau/bauk.html
Sieht ja z.B. sehr seltsam aus, wie da die Miete nach 50 Jahren
plötzlich sprunghaft fällt, aber so stellt sich der Gesetzgeber
das wohl vor, oder sehe ich das falsch?
Gruss
Jan Bruns

schau halt mal in den Immobilienteil deiner Zeitung, wie viel ein m²
Wohnfläche Neubau kostet und wie viel ein m² Wohnfläche in einem 20 oder
40 Jahre alten Haus kostet. ... natürlich in etwa gleicher Haustyp und
etwa gleiche Lage. und schau dann wie weit das von dem "Mutmaßlichem
Wertverfall" abweicht.


Dem "mutmaßlichem Wertverfall" steht die allgemeine Preissteigerung
gegenüber.
In den gesetzlichen Regelungen zur Wertermittlung (für einen Altbau) ist
deshalb der aktuelle Herstellungswert anzusetzen und dann ein Abschlag
wegen Alters zu machen.

Such mal nach "NHK" (Normalherstellungskosten) sowie
Wertermittlungsrichtlinie und Wertermittlungsverordnung. oder schau mal
ein Gutachten einer Zwangsversteigerung genauer durch, wie da der
Sachwert oder Ertragswert ermittelt wird.

Robert

[Jan Bruns]

Post by Robert Pflüger
schau halt mal in den Immobilienteil deiner Zeitung, wie viel ein m²
Wohnfläche Neubau kostet und wie viel ein m² Wohnfläche in einem 20 oder
40 Jahre alten Haus kostet. ... natürlich in etwa gleicher Haustyp und
etwa gleiche Lage. und schau dann wie weit das von dem "Mutmaßlichem
Wertverfall" abweicht.

Hm, in der Zeitung? Da liest man am ehesten von den am lautesten
werbenden Bauherren, die ihr Luxus-Spezial-Seniorendorf anpreisen,
oder von der höchstmodernen City-Speziallösungs-Sonderarchitektur
der örtlichen Sparkasse.

Die Baukosten pro qm (Netto-)Wfl. sind ja eh' eine Eingabe. Den
vorgeschlagenen Defaultwert habe ich einer Veröffentlichung des
statistischen Bundesamtes entnommen, aus welcher übrigens auch
ersichtlich ist, daß der durchschnittliche Wfl.-Baupreis
wundersam unabhängig von (sehr) groben Bauartklassen zu sein
scheint. Reicht Dir der Eingabe-Wertebereich nicht?

Der "mutmassliche Wertverfall" geht in die Mietberechnung nicht
ein. Möglicherweise kann man diese Angabe einfach rauslasen
oder ignorieren, wenn sie zu sehr daneben zu liegen scheint
(wie sie berechnet wird, ist ja dokumentiert, somit insbesondere
auch, daß der angegebene Wert vollkommen unabhängig von
tatsächlichen Folge-Investitionen, und somit offensichtlich nur
als Orientierungswert gedacht ist). Ich beobachte den nicht allzu
grossen ETW-Markt mitsamt dem Anteil an amtsgerichtlichen
Wertgutachten-Ergebnissen hier seit einigen Jahren, und komme
aufgrund dieser Beobachtung zu dieser Formel. Wenn Du also
Verbesserungsvorschläge hast, wäre es schon schön, die etwas
konkreter als "guck doch mal in die Zeitung" ausformuliert zu
lesen.

Post by Robert Pflüger
Dem "mutmaßlichem Wertverfall" steht die allgemeine Preissteigerung
gegenüber.

Richtig, ich habe gar nicht erwähnt, daß es mir besonders um die Miete
in den ersten Jahren nach dem Neubau geht.

Unabhängig davon ist es aber ja so, daß die Bausubstanz ohne weitere
Folgeinvetitionen verfällt, bis sie nichts mehr Wert ist, und u.U. sogar
noch entsorgt werden muss. Die Mietberechnung macht hierzu keine
eigenen Annahmen, sondern folgt dem durch die Steuergesetze mehr oder
weniger direkt festgelegten Abzahlungsmodus ("alles investierte
verfällt jeweils linear innerhalb von 50 Jahren vollständig").
Irgendwann vor dem Verfall will der Vermieter ja sein Geld auch wieder
beisammen haben.

Post by Robert Pflüger
In den gesetzlichen Regelungen zur Wertermittlung (für einen Altbau) ist
deshalb der aktuelle Herstellungswert anzusetzen und dann ein Abschlag
wegen Alters zu machen.
Such mal nach "NHK" (Normalherstellungskosten) sowie
Wertermittlungsrichtlinie und Wertermittlungsverordnung. oder schau mal
ein Gutachten einer Zwangsversteigerung genauer durch, wie da der
Sachwert oder Ertragswert ermittelt wird.

Nunja, da wird anscheinend zwar vordergründig mit einem linearen
Wertverfall im Laufe der schrumpfenden Restnutzungszeit gerechnet,
dabei aber eben jene angenommene Restnutzungszeit in Abhängigkeit
vom Alter eines Gebäudes dahingehend modifiziert, daß sich effektiv
grob inetwa der von mir vorgeschlagene Kurvenverlauf ergibt.

Danke für die hilfreiche Nennung der Suchmaschinentauglichen Stichworte!

Gruss

Jan Bruns

[Robert Pflüger]

Post by Jan Bruns
...
Hm, in der Zeitung?

ich will ja eigentlich keine Werbung machen, aber immobilienscout24 de
bietet auch einen guten Marktüberblick und zeigt die Preisentwicklung
auf, da kann man sich auf die Schnelle bundesweiten Überblick
verschaffen, jedenfalls schneller als mit Zeitungen.

Post by Jan Bruns
...
Die Baukosten pro qm (Netto-)Wfl. sind ja eh' eine Eingabe. Den
vorgeschlagenen Defaultwert habe ich einer Veröffentlichung des
statistischen Bundesamtes entnommen, aus welcher übrigens auch
ersichtlich ist, daß der durchschnittliche Wfl.-Baupreis
wundersam unabhängig von (sehr) groben Bauartklassen zu sein
scheint. Reicht Dir der Eingabe-Wertebereich nicht?

ich bin mir nicht klar welche Zielgruppe du mit der Seite ansprechen
willst. was der Nutzen der Seite sein soll. Eventuell deute ich das ja
aber auch nur falsch. Was ist "das wesentliche Ergebnis"?

Bezüglich Bauarten und gebäudetypen ist es natürlich ein Unterschied ob
man ein Holzhaus oder ein Massivhaus , ein Wohnhaus oder ein Krankenhaus
errichtet, ob ein Einfamilienhaus oder einen Wohnbock mit 40 Wohnungen.
Ich weiß jetzt nicht auf welche Veröffentlichung du die beziehts, aber
typischerweise kommen noch Regionalfaktoren hinzu, des ist eben auch ein
Unterschied ob die Baustelle in der Altstadt von Frankfurt ist oder in
der meklenburgischen Seenplatte

Post by Jan Bruns
Der "mutmassliche Wertverfall" geht in die Mietberechnung nicht
ein. Möglicherweise kann man diese Angabe einfach rauslasen
oder ignorieren,

was will man wissen und welche Eingabewerte haben Einfluss auf das Ergebnis?

Post by Jan Bruns
...
Richtig, ich habe gar nicht erwähnt, daß es mir besonders um die Miete
in den ersten Jahren nach dem Neubau geht.

das ist wohl eher eine Frage des Marktes, wenn die erzielbare Miete von
Interesse ist.
Wenn jemand in München einen Pappbecher mit schlechtem Kaffee (to go)
für 3 € verkaufen kann, dann ist der Kaffee zwar nicht teurer
hergestellt als im Hunsrück, dort wird man für den gleichen schlechten
Kaffee aber keinen Käufer finden. ... also zählt nur die Lage.

Post by Jan Bruns
Unabhängig davon ist es aber ja so, daß die Bausubstanz ohne weitere
Folgeinvetitionen verfällt, bis sie nichts mehr Wert ist, und u.U. sogar
noch entsorgt werden muss. Die Mietberechnung macht hierzu keine
eigenen Annahmen, sondern folgt dem durch die Steuergesetze mehr oder
weniger direkt festgelegten Abzahlungsmodus ("alles investierte
verfällt jeweils linear innerhalb von 50 Jahren vollständig").

das ist kein Abzahlungsmodus sondern ein Abschreibungsmodus und damit
lediglich eine pauschale und einigermaßen willkürliche Regelung die
Einfluss auf die zu entrichtende Steuer hat.


Robert

[Jan Bruns]

Post by Robert Pflüger

Post by Jan Bruns
...
Die Baukosten pro qm (Netto-)Wfl. sind ja eh' eine Eingabe. Den
vorgeschlagenen Defaultwert habe ich einer Veröffentlichung des
statistischen Bundesamtes entnommen, aus welcher übrigens auch
ersichtlich ist, daß der durchschnittliche Wfl.-Baupreis
wundersam unabhängig von (sehr) groben Bauartklassen zu sein
scheint. Reicht Dir der Eingabe-Wertebereich nicht?

ich bin mir nicht klar welche Zielgruppe du mit der Seite ansprechen
willst. was der Nutzen der Seite sein soll. Eventuell deute ich das ja
aber auch nur falsch. Was ist "das wesentliche Ergebnis"?

Eigentlich geht es gar nicht speziell um eine Zielgruppe.

Es geht nur um eine Diskussionsgrundlage auf politischer Ebene, die
ich hauptsächlich mir selbst schaffen wollte. Also um Fragen wie:
Wieviel Mithilfe einer Gemeinde benötigt Wohnungsbau in finanzieller
Hinsicht heute noch, und was kann es für die lokalen Mieten bedeuten,
wenn z.B. eine Fläche mit irgendwelchen Besonderheiten/Aufpreisen
zur Diskussion steht.

Ganz konkret lebe ich in einer Gemeinde im nahen Stadtrandbereich,
wo wie vielerorts an zu dieser Beschreibung passenden Stellen eben
Jahrzehntelang praktisch nur Einfamilienhäuser gebaut wurden, und
dementsprechend eine sehr schlechte Ausstattung mit (Miet-)Wohnungen
vorherrscht, so daß einkommensschwache Bevölkerungsteile in Richtung
der sehr nahe gelegenen Stadt verdrängt werden. Jüngst erzählte
mir einer der noch sehr dieser gewohnten Bebauungsform anhängenden
Ratsleute nebenbei, daß ein kleines Stück Bauerwartungsland z.Zt.
nicht mit Wohnungen bebaut werden könne, weil eine andere Partei
sich gegen den Gemeinde-Erwerb des Grundstücks entschieden habe.
Stattdessen wolle man anderswo abermals eine EFH-Siedlung aufziehen.

Ich meine, ich habe ja durchaus Verständnis dafür, wenn an den
Gemeindefinanzen herumoptimiert wird, aber so als Ausrede dafür,
daß man ganz andere als bedarfsgerechneten Bebauungspläne zeichnen
will, ist das ja doch etwas zu schlecht.

Sowas.

Post by Robert Pflüger
Bezüglich Bauarten und gebäudetypen ist es natürlich ein Unterschied ob
man ein Holzhaus oder ein Massivhaus , ein Wohnhaus oder ein Krankenhaus
errichtet, ob ein Einfamilienhaus oder einen Wohnbock mit 40 Wohnungen.
Ich weiß jetzt nicht auf welche Veröffentlichung du die beziehts, aber
typischerweise kommen noch Regionalfaktoren hinzu, des ist eben auch ein
Unterschied ob die Baustelle in der Altstadt von Frankfurt ist oder in
der meklenburgischen Seenplatte

Natürlich kann man kostengünstiger oder kostenintensiver bauen, und
hat auch irgendwelche Bauumfelder zu berücksichtigen.

Im Durchschnitt scheint allerdings die Gebäudegrösse (EFH oder Wohnungsblock)
recht wenig Einfluss auf die Baukosten pro qm zu haben:

https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/Bauen/BautaetigkeitWohnungsbau/BaugenehmigungenBaukostenPDF_5311103.pdf?__blob=publicationFile

Post by Robert Pflüger

Post by Jan Bruns
Unabhängig davon ist es aber ja so, daß die Bausubstanz ohne weitere
Folgeinvetitionen verfällt, bis sie nichts mehr Wert ist, und u.U. sogar
noch entsorgt werden muss. Die Mietberechnung macht hierzu keine
eigenen Annahmen, sondern folgt dem durch die Steuergesetze mehr oder
weniger direkt festgelegten Abzahlungsmodus ("alles investierte
verfällt jeweils linear innerhalb von 50 Jahren vollständig").

das ist kein Abzahlungsmodus sondern ein Abschreibungsmodus und damit
lediglich eine pauschale und einigermaßen willkürliche Regelung die
Einfluss auf die zu entrichtende Steuer hat.

Der Investor will irgendwann sein Geld für etwas zurück, das er für
die Mieter dem Wertverfall hingegeben hat. Das ist sehr wohl ein
Abzahlungsmodus.

Gruss

Jan Bruns